مشروع تأسيس جمعية إقامة الأوركيدي
الجزيرة العمرانية 3 (Îlot 3‏)

خطة عمل غير نهائية، وكل الاقتراحات الواردة فيها قابلة للنقاش.

M. L. FOUGHALI
l.foughali@univ-skikda.dz
14 نوفمبر 2026

أعزائي الملاك الشركاء، وجيراني الأعزاء عمومًا،

أضع بين أيديكم هذه الدراسة، وغايتي الوحيدة منها أن أعرّفكم بالكيفيات القانونية لإدارة إقامتنا، حتى نعيش فيها جميعًا في طمأنينة ووئام، كلٌّ منا عارف بحقوقه وواجباته.

فالقانون لا يعذر من يجهله: «لا يعذر أحد بجهل القانون. لا يُحتج بالقوانين والتنظيمات إلاّ بعد نشرها بالطرق الرسمية. يجب على كلّ شخص أن يحترم الدّستور، وأن يمتثل لقوانين الجمهوريّة.» (الدستور، التعديل الدستوري لسنة 2020، المادة 78، الجريدة الرسمية العدد 82، ص 18).

لذلك حرصت على أن تستند كل خطوة في هذا المشروع إلى نص قانوني نافذ، مذكور بمرجعه وقابل للتحقق؛ والروابط الزرقاء تحيل مباشرة إلى النصوص الرسمية.

وأرجو أن تُوزَّع هذه الدراسة على أوسع نطاق: على جميع سكان الإقامة دون استثناء، وعلى كل من يهمه الأمر، تعميمًا للفائدة. وهي متاحة على العنوان: https://ma-residence.al-moualime.com‏، على نطاقي الشخصي الذي يستضيف موقعي التعليمي.

ومن كانت لديه ملاحظة أو تصويب مدعوم بمرجعه، فليتفضل بمراسلتي على البريد الإلكتروني المذكور أعلاه، لنستكمل هذه الدراسة معًا.

1. تنبيه قانوني ↑ الخطة

أجدني مضطرًا إلى أن أبدأ بهذا التنبيه، لأضع النقاط على الحروف.

كل من يسيّر أو يدير أو ينشط باسم جمعية غير مسجلة بعد، أو موقوفة أو منحلة، يعاقب بالحبس من 3 إلى 6 أشهر وبغرامة من 100.000 دج إلى 300.000 دج (القانون 12-06، المادة 46). لذلك لا يجوز لأي مجموعة من السكان أن تتصرف باسم «جمعية» أو تجمع أموالًا أو توقع عقودًا قبل الحصول على وصل التسجيل من البلدية. وخارج إطار قانوني واضح، يؤدي تسيير الإقامة حتمًا إلى الفوضى: لا أحد ملزم بالدفع، ولا أحد مسؤول عن الأموال، ولا يمكن محاسبة أحد أمام القانون.

2. ملخص مشروع تأسيس الجمعية ↑ الخطة

الهدف: تأسيس جمعية (Association‏) لسكان الإقامة، تضم 98 عائلة في الجزيرة العمرانية 3 (Îlot 3‏)، أي 7 مبانٍ (7 blocs‏) تحمل الأرقام 23 و24 و25 و26 و27 و28 و29، وفي كل مبنى (bloc‏) 14 شقة (14 appartements‏)، من أجل تسيير الإقامة: الأمن والنظافة والصيانة، بحسابات شفافة.

الوضع الحالي: يتولى المرقي برومو دار الحراسة حاليًا، لأن القانون يُلزمه بإدارة الإقامة لمدة سنتين من تاريخ بيع آخر جزء منها، وبتنظيم نقل هذه الإدارة إلى هيئات الملاك (القانون 11-04، المادة 62).

يمرّ عمل الجمعية بمرحلتين، حسب من يتولى تسيير الإقامة:

المرحلة الأولى — الآن، ما دام المرقي مكلفًا بتسيير الإقامة: يواصل المرقي برومو دار التكفل بالحراسة والتسيير كما يفرضه القانون. أما الجمعية فدورها أن تتكلم باسم السكان أمامه: تنقل انشغالاتهم، وتتابع التزاماته (النظافة، الإنارة، الكاميرات)، وتنظم الحياة المشتركة في الإقامة، وتحضّر للمرحلة الثانية.

المرحلة الثانية — بعد انتهاء التزام المرقي (سنتان بعد بيع آخر جزء): تجتمع الجمعية العامة للملاك وتعيّن الجمعية متصرفًا في الإقامة. عندها تتولى الجمعية التسيير الكامل: توظيف الأعوان، ودفع أجورهم، وصيانة الأجزاء المشتركة، وتسيير الميزانية التي يصوت عليها الملاك.

الدراسة باختصار:

3. لماذا جمعية وجمعية عامة للملاك معًا؟ ↑ الخطة

المعيارCritère الجمعيةAssociation الجمعية العامة للملاك الشركاءAssemblée générale des copropriétaires
من يشارك؟المنخرطون فقطكل مالكي الشقق
هل الدفع إجباري؟لا، الاشتراك اختيارينعم، بعد التصويت
النص القانوني القانون 12-06 المرسوم التنفيذي 14-99

الحل: نؤسس الجمعية، ثم تعيّنها الجمعية العامة للملاك الشركاء متصرفًا في الإقامة. وبهذا تصبح الأعباء المصوت عليها ملزمة لكل الملاك، حاضرين وغائبين، لأن قرارات الجمعية العامة تُفرض على الجميع، والقانون يُلزم كل مالك بالمساهمة في أعباء الأجزاء المشتركة: أعباء التسيير الجاري (ومنها أجور الأعوان والكهرباء) بالتساوي بين الشاغلين، وأعباء الإصلاحات الكبرى حسب حصة كل مالك (القانون المدني، المادتان 746 و750؛ المرسوم التنفيذي 14-99، الملحق). ويجوز أن يشمل نظام ملكية مشتركة واحد مجموعة مبانٍ، فتكون للمباني السبعة جمعية عامة واحدة ومتصرف واحد (القانون المدني، المادة 743).

كيف تُدفع المساهمات، وماذا يحدث عند الامتناع؟ التفاصيل، بنصوصها، في القسم 4.

4. دفع المساهمات وعواقب الامتناع عن الدفع ↑ الخطة

كل ما يلي مأخوذ من النصوص القانونية النافذة، لا من العرف ولا من حسن النية. والفرق بين المرحلتين جوهري.

أ. في المرحلة الأولى: الجمعية وحدها

ب. في المرحلة الثانية: الجمعية متصرفًا باسم الملاك

ج. عواقب الامتناع عن الدفع في المرحلة الثانية

المرحلةالإجراءالأساس القانوني
خلال الشهر الموالي للاستحقاقإعذار أول برسالة مضمونة مع وصل استلامالمرسوم 14-99، الملحق، الجزء الثالث
بعدهإعذار ثانٍ بالشكل نفسهالملحق نفسه
بعد الإعذارين دون جدوىعريضة إلى محكمة مقر العقار لاستصدار سند تنفيذي، مرفقة بمحضر الجمعية العامة الذي حدد التوزيع ونسختي الإعذارينالملحق نفسه
بعد صدور السندتنفيذ جبري كما تُحصَّل الضرائب: حجز على الحساب أو الأجر أو المنقولات بواسطة محضر قضائيالملحق نفسه
أشغال كبرى غير مدفوعةرهن قانوني على الشقة، ثم بعد ثلاثة أشهر دون تسوية حجز عقاري وبيع بالمزاد القضائيالقانون المدني، المادة 756؛ الملحق
شقة مؤجَّرةحجز ما للمدين لدى الغير على الإيجارالملحق
عند بيع الشقةشهادة براءة ذمة من المتصرف تُقدَّم للموثق؛ وللمتصرف الاعتراض على تسليم الثمن خلال 15 يومًاالقانون المدني، المادة 754؛ الملحق

5. الخطوات العملية لتأسيس الجمعية ↑ الخطة

الشهر الأول — تعبئة الجيران

  1. فريق انطلاق من 5 إلى 7 جيران، واحد من كل مبنى (bloc‏) إن أمكن.
  2. إحصاء العائلات الـ 98 (الاسم، الهاتف، مالك أو مستأجر) وإنشاء مجموعة واتساب.
  3. رسالة إلى برومو دار لطلب نظام الملكية المشتركة وتاريخ انتهاء البيع ووضعية الكاميرات.
  4. الاستعلام لدى بلدية الخروب (مصلحة التنظيم) عن قائمة الوثائق، وعمّن يتحمل الإنارة الخارجية للإقامة (الساحات والمواقف): البلدية (APC‏) أم السكان.
  5. اجتماع إعلامي لكل السكان، واختيار 14 عضوًا مؤسسًا، اثنان من كل مبنى (bloc‏). الحد الأدنى القانوني 10 أعضاء، بالغين وجزائريين (القانون 12-06، المادتان 4 و6).

الشهر الثاني — تأسيس الجمعية

  1. تحضير الوثائق: قائمة اسمية بالأعضاء المؤسسين وأعضاء الهيئة التنفيذية (الحالة المدنية، المهنة، العنوان، التوقيع)، وصحيفة السوابق القضائية رقم 3 لكل مؤسس، ونسختان مصادق عليهما من القانون الأساسي، وما يثبت عنوان المقر؛ ويُضاف بعد الجمعية التأسيسية محضرٌ يحرّره محضر قضائي وطلب التسجيل موقّعًا من الرئيس (القانون 12-06، المادة 12).
  2. الجمعية العامة التأسيسية بحضور محضر قضائي: المصادقة على القانون الأساسي وانتخاب المكتب (القانون 12-06، المادة 6).
  3. إيداع الملف بالبلدية مقابل وصل إيداع: الجمعية جمعية بلدية، فيودع ملفها لدى رئيس المجلس الشعبي البلدي للخروب (APC‏)، ولا حاجة إلى أي إجراء لدى الولاية (القانون 12-06، المادتان 7 و8).

الشهر الثالث — الانطلاق

  1. انتظار الرد: 30 يومًا كحد أقصى، وسكوت الإدارة بعدها يعد موافقة (القانون 12-06، المادتان 8 و11). لا جمع للأموال ولا توقيع للعقود قبل وصل التسجيل (المادة 46).
  2. بعد التسجيل: فتح حساب بنكي وحيد لدى بنك عمومي، ومسك محاسبة مزدوجة يصادق عليها محافظ حسابات (المادة 38)؛ ويُستحسن أن ينص القانون الأساسي على التوقيع المزدوج على الحساب. واكتتاب تأمين المسؤولية المدنية للجمعية (المادة 21). وكل تعديل لاحق للقانون الأساسي أو للمكتب يُبلَّغ إلى البلدية خلال 30 يومًا ويُنشر في جريدة وطنية (المادة 18).
  3. أول نشاط ملموس: حملة تنظيف أو إصلاح الإنارة، ولقاء رسمي مع المرقي.

بعد انتهاء التزام المرقي

  1. الجمعية العامة للملاك: تعيين الجمعية متصرفًا (Gestionnaire‏) بأغلبية ثلثي الحاضرين أو الممثَّلين، لمدة سنتين قابلة للتجديد؛ فالمتصرف يُختار من بين الشاغلين أو من خارجهم، والنص لا يستبعد الشخص المعنوي وإن كان لا يذكر الجمعيات صراحة، وهي نقطة تُعرض على الموثق. ثم التصويت على الميزانية والمساهمة الشهرية بالأغلبية البسيطة، مع نصاب الثلثين (المرسوم 14-99، الملحق؛ القانون المدني، المادة 759). وإن لم يُعيَّن متصرف، عيّنه رئيس البلدية أو رئيس المحكمة تلقائيًا (القانون المدني، المادة 757).
  2. التوظيف: عقود عمل مكتوبة (القانون 90-11)، والتصريح بالعمال لدى الضمان الاجتماعي خلال 10 أيام (القانون 83-14، المادة 10)، والتصريح المسبق بالكاميرات لدى السلطة الوطنية لحماية المعطيات، التي يمكنها اشتراط ترخيص (القانون 18-07، المادتان 12 و17).

كل سنة: حصيلة مالية يُعدّها محاسب (comptable‏)، تُعرض على الجمعية العامة، ثم إرسال المحضر والتقارير إلى البلدية خلال 30 يومًا (القانون 12-06، المادتان 19 و20).

6. حراسة الإقامة ونظافتها ↑ الخطة

أقترح عليكم توظيف خمسة أعوان متعددي المهام (حراسة ونظافة)، مع كاميرات مراقبة وبوابة آلية بالبطاقات. في النهار يقوم العون بالتنظيف ومراقبة الكاميرات، وفي الليل بالحراسة فقط. ويتقاضى كل عون 30.000 دج صافيًا شهريًا. خمسة أعوان يكفون لتغطية 24 ساعة على 24 و7 أيام على 7، مع تعويض العطل السنوية دون ساعات إضافية. وأقترح تجربة هذا التنظيم لمدة 3 أشهر ثم تقييمه معًا. هذا مجرد اقتراح، والقرار يعود إليكم في الجمعية العامة.

المساهمة المقترحة: 3.000 دج لكل عائلة شهريًا، أي 98 × 3.000 × 12 = 3.528.000 دج سنويًا. تُدفع المساهمات وجوبًا في الحساب البنكي للجمعية (تحويل أو إيداع مقابل وصل)، ولا تُسلَّم نقدًا لأي شخص كان؛ فالجمعية ملزمة بحساب بنكي وحيد تُسجَّل فيه كل مداخيلها (القانون 12-06، المادة 38).

البندالمبلغ السنوي
المداخيل المتوقعة (إذا دفعت 90 % من العائلات)3.175.200 دج
أجور 5 أعوان: 30.000 دج صافيًا شهريًا لكل عون، أي حوالي 32.970 دج خامًا، مع الأعباء الاجتماعية2.492.530 دج
كهرباء الأجزاء المشتركة: 2.500 دج شهريًا لكل مبنى (bloc‏)، أي 7 × 2.500 × 12210.000 دج
الإنارة الخارجية للإقامة (الساحات والمواقف): لا تتوفر لديّ تفاصيل عنها، ولم يتأكد بعد هل هي على عاتق البلدية (APC‏) أم السكانغير محتسبة
الصيانة، صيانة الكاميرات، التأمين، مصاريف أخرى: 30.000 دج شهريًا على الأكثر، أي 12 × 30.000 (تقدير)360.000 دج
الحصيلة المحاسبية السنوية يُعدّها محاسب (comptable‏)، أتعاب تقديرية100.000 دج
مجموع المصاريف3.162.530 دج
الفائض السنوي (المداخيل تفوق المصاريف)+ 12.670 دج

المبالغ تقديرية. الأجر لا يقل قانونًا عن 24.000 دج (المرسوم الرئاسي 26-01 المؤرخ في 7 يناير 2026)، ويجب أن يذكر عقد العمل المهمتين معًا (القانون 90-11). استثمار الكاميرات والبوابة الآلية: حوالي 1.000.000 دج، لا تغطيه هذه الميزانية ويحتاج إلى تمويل خاص، وأقل إذا كانت كاميرات المرقي مركبة.

طلب مساعدة. بعض المبالغ الواردة هنا تقريبية، ولا أملك معلومات دقيقة عنها. فمن كان منكم على علم بها أو له خبرة في هذا المجال، أرجو أن يتصل بي على البريد الإلكتروني المذكور في أعلى الوثيقة حتى نستكمل هذه الدراسة معًا.

أ. المساعدات العمومية

بعد التسجيل، يحق للجمعية قانونًا أن تطلب إعانات ومساعدات مادية من البلدية أو الولاية أو الدولة (القانون 12-06، المادتان 29 و34)، بشرط الاعتراف بنشاطها ذا منفعة عامة وإبرام عقد برنامج معها (المادة 35)، مع خضوع هذه الأموال للرقابة وتخصيصها حصرًا للغرض المتفق عليه (المواد 31 و36 و37). والبلدية مكلفة قانونًا بتشجيع وتنظيم جمعيات السكان التي تعمل على صيانة المباني والأحياء وترميمها (قانون البلدية 11-10، المادة 119) ودعم المبادرات الجماعية ذات المنفعة العامة (المادة 175). أما الإنارة العمومية والطرقات والمساحات الخضراء التابعة للملك العمومي فمن اختصاص البلدية (المواد 123 و124 و149)، وللأشغال الكبرى التي تفوق إمكانياتها تلجأ البلدية إلى الولاية (قانون الولاية 12-07، المادتان 74 و101). فالطلب يُقدَّم كتابيًا إلى رئيس البلدية بعد التسجيل، مع التمييز بين الأجزاء المشتركة الخاصة بالإقامة (على عاتق الملاك) والملك العمومي (على عاتق البلدية).

ب. محاكاة عمل الأعوان: أسبوع نموذجي

ثلاث فترات يوميًا: صباحية (من 7:00 إلى 15:00)، مسائية (من 15:00 إلى 23:00)، ليلية (من 23:00 إلى 7:00)، إضافة إلى فترة تدعيم (من 8:00 إلى 16:00) للتنظيف الكبير. يعمل كل عون 5 أيام (40 ساعة أسبوعيًا) ويرتاح يومين متتاليين.

اليومصباحيةمسائيةليليةتدعيمراحة
السبتالعون 1العون 2العون 3—العون 4، العون 5
الأحدالعون 1العون 2العون 3العون 4العون 5
الإثنينالعون 4العون 3العون 5العون 2العون 1
الثلاثاءالعون 4العون 3العون 5—العون 1، العون 2
الأربعاءالعون 4العون 3العون 5العون 1العون 2
الخميسالعون 4العون 2العون 5العون 1العون 3
الجمعةالعون 1العون 2العون 5—العون 3، العون 4

7. نقاط يجب التأكد منها ↑ الخطة

خاتمة ↑ الخطة

صحيح أننا جيران، وأن مصيرنا مشترك؛ لكن ذلك لا يُلزمنا بأن تجمعنا كلَّنا روابط وثيقة، فهذا أمر معقّد وغير واقعي. وفي هذه الحال، وحدهما القانون والأخلاق يُضفيان الانسجام على تعاملاتنا، بطريقة متحضّرة لا يكفلها إلا القانون والدولة.

والغاية من كل هذا ليست تعقيد الأمور، بل أن نضع لها سكة تسير عليها تلقائيًا، دون عناء ولا تدخّل بشري.

أليس أبسط أن يدفع كلٌّ منا مساهمته في حساب بنكي، ثم يطّلع على حصيلة تبيّن كيف صُرفت، من أن يسلّمها يدًا بيد إلى شخص ما، ثم يبقى قلقًا مرتابًا مما سيُفعل بها؟

تلك هي الشروط التي لا غنى عنها لنعيش في وئام.

المراجع القانونية ↑ الخطة

جميع النصوص القانونية منشورة في الجريدة الرسمية: www.joradp.dz. هذه الوثيقة ليست استشارة قانونية، ويُنصح بعرضها على موثق أو محامٍ.